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Schafft der Bürovermietungsmarkt ein neues Rekordvolumen? – Hohe Nachfrage und sinkender Leerstand





Der ungewöhnlich lange und stabile
Konjunkturaufschwung hält auch zum Ende des dritten Quartals an. In
der aktuellen Konjunkturprognose der führenden Forschungsinstitute
wurde für 2017 ein Wachstum von 1,9 % vorausgesagt, auch für 2018 gab
es eine Korrektur nach oben, von 1,8 % auf 2 %. Neben dem
traditionell starken Export trägt auch die Binnenkonjunktur
maßgeblich zu diesem Aufschwung bei. Diese positiven Konjunkturdaten
werden auch nicht durch den Rückgang im aktuellen ifo-Index getrübt.
Der leichte Dämpfer in der September-Umfrage ändert nichts an dem
überdurchschnittlich hohen Niveau des Index““ sowohl bei den
Unternehmenserwartungen als auch bei der aktuellen Lagebewertung.

Ob diese etwas verhaltenere Einschätzung der Unternehmen die
Furcht vor einer konjunkturellen Überhitzung widerspiegelt, ist
schwer zu beurteilen. Fakt bleibt aber, dass Deutschland nicht nur
stark vom Welthandel und von den niedrigen Zinsen profitiert, sondern
sich auch in punkto Wettbewerbsfähigkeit behaupten kann und so als
Standort für Unternehmen nach wie vor einen guten Ruf genießt. In der
jüngsten vom Weltwirtschaftsforum veröffentlichten Rangliste der
wettbewerbsfähigsten Länder der Welt steht Deutschland 2017 wie im
Vorjahr auf Platz fünf. Besonders gut schneidet Deutschland auf den
Feldern Innovation, Technologiebereitschaft, Infrastruktur,
Kartellrecht, Bildungsqualität und Konzern-Forschungsausgaben ab.
„Wir beobachten, dass für Unternehmen neben der reinen
Kostenbetrachtung solche Themen immer wichtiger werden. Das gilt auf
globaler Ebene genauso wie auf regionaler oder lokaler Ebene in
Deutschland selbst. Gepusht durch den fortschreitenden Mangel an
Fachkräften müssen die Unternehmen innovative und technologiebasierte
Angebote schaffen, um letztendlich auch wettbewerbsfähig zu bleiben“,
betont Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Hohe Nutzernachfrage mit anhaltender Expansion

„Die hohe Beschäftigungsquote in Deutschland mit einem weiter
wachsenden Dienstleistungssektor ist nach wie vor die Basis für eine
hohe Nutzernachfrage mit anhaltender Expansion“, so Tschammler. Und
weiter: “ ““Neue““ Nutzertypen einer dynamischen Start-up-Szene
positionieren sich und deren Erwartungen an eine Bürofläche in Bezug
auf Preis, Nutzen und Flexibilität stoßen mehr und mehr auch in
andere Branchen vor. Nicht zuletzt deshalb hat sich Coworking in den
deutschen Büroimmobilienhochburgen zu einem bedeutenden Trend
entwickelt. Viele nationale und internationale Coworking-Anbieter
treten sehr expansiv am Markt auf und bieten bei rückläufigem Angebot
neuer und hochwertiger Büroflächen alternative Arbeitsorte für
Unternehmen. Allerdings: nicht für alle und nicht für jeden Nutzer
kommen solche Modelle in Frage. Der deutsche Büromarkt steht insofern
vor der Herausforderung, sehr genau nutzerspezifisch Bürokonzepte
anzubieten und zu entwickeln. Scheinbar erfüllen zahlreiche
Bestandsobjekte diese Anforderungen nicht in vollem Umfang, denn
umzugswillige Nutzer weichen vermehrt auf Projektentwicklungen aus.“

Bestes Dreivierteljahresergebnis – Frankfurt mit höchstem
Umsatzzuwachs

Mit 2,94 Mio. m², entsprechend einem leichten Plus von 2 %, bewegt
sich das Umsatzvolumen in den Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Dreivierteljahreszeitraum
auf dem Niveau des Vorjahres. Es ist das beste Dreivierteljahr in der
Büroimmobilien-Umsatzstatistik. Ob das vierte Quartal die
außergewöhnlich hohen Volumina des Vergleichszeitraumes im Vorjahr
erzielen kann, ist noch nicht entschieden. Davon hängt auch ab, ob
2017 an das Rekordergebnis des Vorjahres (3,98 Mio. m²) heranreichen
kann.

In der Städtebetrachtung zeigen sich einige Unterschiede und
Auffälligkeiten. Während in Köln und Stuttgart die Volumina um
jeweils rund 17 % gesunken sind – allerdings überwiegend geprägt
durch den Mangel an zur Verfügung stehenden Flächen – hat der Umsatz
in Frankfurt kräftig um 21 % auf über 415.000 m² zugelegt. Selbst
nahezu ohne Brexit-Deals macht sich die boomende Wirtschaft immer
deutlicher auch auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt bemerkbar. „Es
stehen bis Ende des Jahres noch einige Großdeals – ohne Brexit-Bezug
– aus, so dass wir für die Bankenmetropole ein sehr dynamisches
Schlussquartal erwarten“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL
Germany.

Eine andere Stadt bleibt aber in Bezug auf das absolute Volumen
das Maß aller Umsatzdinge. Zum dritten Mal in Folge steht Berlin im
Neunmonatszeitraum mit knapp 707.000 m² vor München mit 603.000 m².
Hamburg mit einem Plus von 6% liegt auf Platz 3 vor der hessischen
Immobilienhochburg sowie Düsseldorf, Köln und der schwäbischen
Metropole.

Die großen Vertragsabschlüsse jenseits der 10.000 m² haben ihre
positive Entwicklung fortgesetzt bzw. sogar noch verstärkt.
Summierten sich zum Halbjahr insgesamt 16 Deals dieser Größenordnung
auf knapp 375.000 m², so sind allein im dritten Quartal noch einmal
13 Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von 232.000 m² hinzugekommen.
Damit steigt der Anteil am Gesamtvolumen nochmals leicht auf über 21
% des gesamten Jahresumsatzes an.

Leerstandsquote durchbricht die 5%-Marke – Stuttgart leidet
richtig

„Nichts Neues an der Angebotsfront. Zu wenig Neubau, zu wenig
qualitativ hochwertiger Leerstand. Auf diese einfache Formel lässt
sich dieses Kapitel auch zum Ende des dritten Quartals bringen. Die
Büroflächenpipeline steigt zwar wieder an und auch der Anteil
spekulativer Entwicklungen nimmt wieder zu, dennoch bleiben aber
gerade innenstadtnahe Büro-Projekte im scharfen Wettbewerb mit den
von den Städten und Gemeinden favorisierten Wohnimmobilien“ betont
Scheunemann.

Der Büroflächenleerstand ist in allen Big 7- Märkten auch in den
Monaten Juli bis Ende September weiter gesunken und liegt nun bei
4,56 Mio. m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von nur noch 4,9
%. Das Angebot von kurzfristigen Anmietungsoptionen für Unternehmen
hat sich innerhalb der letzten 12 Monate um rund 770.000 m²
reduziert. Der offensichtlichste Flächenmangel zeigt sich nach wie
vor in Stuttgart. Am Neckar haben sich die Leerstände im
12-Monatszeitraum um weitere 27 % reduziert, die Leerstandsquote ist
unter die 3 %-Marke gefallen. Da auch das Angebot an Neubauflächen
weiter abgenommen hat (nur knapp 33.000 m² neue oder umfassend
sanierte Flächen kamen in den ersten neun Monaten auf den Markt),
haben umzugswilligen Unternehmen oftmals keine Alternative, als in
ihren Bestandflächen zu bleiben. Dies ist dann letztendlich auch der
Grund für das rückläufige Umsatzergebnis in Stuttgart, da solche
Vertragsverlängerungen nicht mit in die Statistik einfließen. Die
gute Umsatzentwicklung hat auch in Frankfurt zu einem deutlichen
Rückgang der Leerstandsflächen geführt. Mit einer Quote von 8,2 %
liegt die hessische Immobilienhochburg zwar immer noch an der Spitze
der Big 7, dennoch hat sich das Volumen innerhalb eines Jahres um
rund 200.000 m² bzw. 18 % reduziert.

40% weniger Fertigstellungen in den Big 7

Über alle sieben Hochburgen hinweg wurden zwischen Januar und Ende
September etwas über 500.000 m² Bürofläche fertiggestellt, ein Minus
von fast 40 % gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2016. Außer in
Düsseldorf, wo sich das Neubauvolumen in den vergangenen 12 Monaten
verdoppelt hat, und einem stabilen Niveau in Hamburg, zeigen die
Fertigstellungsvolumina in den übrigen fünf Städten nach unten. Für
das Schlussquartal zeigt die Pipeline aktuell noch knapp 452.000 m²,
24 % davon stehen den Mietern aktuell noch zur Verfügung, die
restlichen Flächen sind bereits vorvermietet oder an Eigennutzer
vergeben. Damit würde sich das gesamte Fertigstellungsvolumen 2017
auf rund 960.000 m² summieren. Auch das läge dann immer noch etwa
200.000 m² unter dem Vorjahresergebnis. „Vor diesem Hintergrund wird
sich an dem Angebotsengpass an guten, modernen und top ausgestatteten
Büroflächen zumindest in diesem Jahr nichts mehr ändern, die Märkte
bleiben in allen Städten eng oder leergefegt“, meint Scheunemann. Das
könnte nächstes Jahr anders aussehen: nach aktuellem Stand stehen
2018 deutlich mehr Flächen in der Pipeline der Projektentwickler.
Knapp 1,3 Mio. m² Neubauflächen könnten entstehen. Über die Hälfte
der Neubauflächen sind aber bereits schon wieder vorvermietet oder
werden von Eigennutzern errichtet.

Mietsteigerungen setzen sich fort

Die Büromieten steigen weiter moderat an. Dabei stehen nicht mehr
nur die Spitzenlagen im Fokus, teilweise übertreffen die
Mietsteigerungen in anderen Teilmärkten innerhalb der Metropolen
(z.B. Mediaspree in Berlin) die der innerstädtisch zentralen Lagen.
„Auch ein Zeichen dafür, dass sich neue und hochwertige Bürokonzepte
nicht mehr ausschließlich auf Innenstädte konzentrieren. Wichtig für
eine nachhaltig zu erzielende Miete sind neben der Ausstattung nach
wie vor die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und eine
gute Infrastruktur in Bezug auf Versorgung und Gastronomie“, so
Scheunemann.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2017 haben die Spitzenmieten in
Berlin, Frankfurt und München in den Monaten Juli bis Ende September
nochmals leicht angezogen. In Frankfurt und München jeweils um 50
Cent und in Berlin sogar um einen Euro. Für die anderen vier
Hochburgen haben sich die Werte auf ihrem jeweiligen Stand
eingependelt. In der 12-Monats-Betrachtung konnten die Berliner
Spitzenmieten um mehr als 9 % zulegen, in Stuttgart ging es um knapp
5 % rauf, Hamburg und München verzeichneten ein Plus von jeweils 4 %.
Keine Veränderung gab es in Köln und Düsseldorf. In beiden
Rheinstädten verharrte die Spitzenmiete auf ihrem Vorjahresniveau.
Der JLL-Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat nach den ersten neun
Monaten 191,1 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit dem
ersten Quartal 2002. Für den Dreivierteljahreszeitraum 2017 ergibt
sich damit ein Plus von 2,3 %.

„Insgesamt rechnen wir bis Ende des Jahres mit einem weiteren
Anstieg der Mieten. Der Leerstandsabbau sorgt für anhaltenden Druck,
in der Folge sollte über alle Hochburgen hinweg bis Jahresende ein
weiterer Anstieg um 4,1 % gegenüber 2016 zu notieren sein. In der
gleichen Größenordnung erwarten wir ein Gesamtjahreswachstum bei den
Durchschnittsmieten. Sollte die Konjunktur keinen herben Dämpfer
erleben, dürften auch über das Jahresende 2017 hinaus weitere
Mietpreissteigerungen zu erwarten sein. Wie stark diese ausfallen
werden, hängt in gewisser Weise auch von der Inflation ab, sofern
Verträge mit entsprechenden Indexierungen versehen sind“, so
Tschammler.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

Kurz-URL: http://www.88news.de/?p=1536448

Erstellt von an 4 Okt 2017. geschrieben in Geld. Sie können allen Kommentaren zu diesem Artikel folgen unter RSS 2.0. Sie können einen Kommentar schreiben oder einen trackback setzen zu diesem Artikel

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