WEG – Hausgeld in der Insolvenz
Die Sonderabschreibung in den 90er Jahren war für viele Gutverdienende Anlass dafür, eine Eigentumswohnung in den Neuen Bundesländern zu erwerben. Im Anschaffungsjahr konnten 50% der Anschaffungskosten – ohne Grundstücksanteil – vom zu verteuernden Einkommen abgesetzt werden.
Bei vielen Anlegern stand der kurzfristige Effekt der Steuereinsparung im Vordergrund. Oft wurde hingegen nicht beachtet, wie sich der Immobilienwert, die Finanzierungszinsen, die Mieten sowie die eigene berufliche Situation zukünftig entwickeln würden.
Die meisten Immobilien wurden weit über Wert gekauft. Immerhin gab es lebhafte Anfragen nach guten Immobilien. Die Laufzeit eines Kredites erfolgt regelmäßig unter Vereinbarung von Zinsfestschreibungen. Bei diesen Zinsfestschreibungen gab bzw. gibt es z. T. erhebliche Abweichungen, die sich auf die Höhe des monatlichen Zinsdienstes auswirken. Die erzielbaren Mieten blieben oft unter den Vorausberechnungen zurück, wenn es nicht sogar zu Leerständen kam.
Bedingt durch die geschilderten Problemfaktoren kamen nicht wenige Anleger in finanzielle Bedrängnis. Diese Bedrängnis führte oft zur Kündigung der Finanzierungskredite.
Die Situation war nun die, dass der Finanzierungskredit höher war als der erzielbare Verwertungserlös an der Immobilie. Die Restforderung der Bank lag nicht selten noch im fünf – und sechsstelligen Bereich.
Hier bleibt dem Anleger nur der Weg in die Insolvenz, um auf diesem Wege nach Ablauf von 6 Jahren die Restschuldbefreiung zu erlangen.
Die Immobilie ist mit Insolvenzeröffnung zunächst Bestandteil der Insolvenzmasse, § 35 InsO. Sie ist allerdings belastet mit dem Absonderungsrecht der Banken. D. h. die Banken haben ein Recht auf abgesonderte Befriedigung im Wege der Zwangsversteigerung, § 49 InsO, ZVG.
Der Insolvenzverwalter / Treuhänder hat die Aufgabe, zu prüfen, ob die Immobilie die Insolvenzmasse mit Kosten belastet. Ist das der Fall, so gibt er gegenüber dem Schuldner die Freigabeerklärung ab. Dadurch hat sich der Insolvenzverwalter der Immobilie und den damit verbunden Kosten entledigt.
Die Freigabeerklärung ist unproblematisch möglich. Die Freigabeerklärung hat zur Folge, dass Kosten der Immobilie nun wieder zu Lasten des Schuldners anfallen. Diese Kosten sind aber Neuverbindlichkeiten, die von der Restschuldbefreiung nicht erfasst werden. Zur Vermeidung der Kosten kann der Schuldner die Eigentumsaufgabe nach § 928 BGB erklären.
Die Eigentumsaufgabe ist allerdings nicht bei Immobilien nach dem WEG („Eigentumswohnung“) möglich. Gegenüber der „normalen“ Immobilie bestehen mehrere Rechtsbeziehungen. Es besteht Eigentum am Sondereigentum, weiterhin am Gemeinschaftseigentum und schließlich besteht Mitgliedsschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Frage ist nun, wer die nach Insolvenzeröffnung neu entstanden Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft leisten muss. Hier kommen nur der Insolvenzverwalter und der Eigentümer / Schuldner in Betracht. Die Frage ist nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt.
Das Amtsgericht Mannheim hat nun mit Urteil vom 04.06.2010 zulasten der Insolvenzmasse entschieden. Das Urteil ist mit der Berufung angefochten worden, mithin noch nicht rechtskräftig.