1. Vermieter sollten sich frühzeitig über die Ausübung des Vermieterpfandrechts bei einem Rechtsanwalt informieren. Ist das Mietverhältnis erst „notleidend“ geworden, steht der Vermieter nämlich häufig unter einem enormen Zeitdruck.
2. Die Ausübung des Vermieterpfandrechts muss dem Mieter gegenüber durch einfache Erklärung ausgesprochen werden.
3. Es empfiehlt sich, eine Inventarliste über die Gegenstände des Mieters anzufertigen, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen.
4. Zu beachten ist aber, dass die ausnahmslose Ausübung des Vermieterpfandrechts einem Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters entgegensteht, d.h.: Wenn ein Vermieter sein Vermieterpfandrecht uneingeschränkt gegenüber dem Mieter geltend macht, kann der nicht gleichzeitig Räumungsklage aufgrund einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges erheben. Es empfiehlt sich daher eine Beschränkung des Vermieterpfandrechts auf einige gut verwertbare Gegenstände des Mieters. Der Räumungsanspruch kann dann – mit dieser Einschränkung – geltend gemacht werden.
5. Üben Sie Ihr Vermieterpfandrecht aber richtig aus. Dem Selbsthilferecht des Vermieters sind nämlich Grenzen gesetzt. So ist es i.d.R. nicht erlaubt, nach der Ausübung des Vermieterpfandrechts einfach ein neues Schloss beim jeweiligen Mietobjekt anzubringen. Dies ist i.d.R. verbotene Eigenmacht. Bei vorsätzlichem Handeln könnten auch Straftatbestände erfüllt sein (insbesondere Hausfriedensbruch, Nötigung und Erpressung). Erst, wenn der Mieter versucht, die gepfändeten Gegenstände zu entfernen, ist das Auswechseln der Schlösser ausnahmsweise erlaubt.
6. Will der Mieter die Räume weiternutzen, muss der Vermieter seinem Mieter den Zutritt gewähren, um seinen Mietzahlungsanspruch durch Zutrittsverweigerung nicht zu gefährden. Bei gewerblichen Mieträumen kann dies z.B. durch Öffnen und Schließen zu den bisherigen Öffnungszeiten erfolgen.